인천 형사·민사 법률상담부평의 부동산 경매·공매 관할 법원
민사 소송은 상대방 주소지나 의무를 이행할 곳 등을 기준으로 관할이 정해집니다. 인천 부평구는 대체로 인천지방법원 관할입니다.
부동산 등기는 인천지방법원 등기국이 처리합니다. 강화군 부동산은 강화등기소(강화군 강화읍 강화대로 300)가 맡습니다.
- 인천지방법원 — 인천 미추홀구 소성로163번길 17, 학익동
- 인천지방법원 등기국 — 인천 미추홀구 경원대로 881 (주안동)
부평에는 사무소가 없습니다. 방문 상담은 인천사무소(인천 미추홀구 한나루로 436, 5층 501호)에서 진행합니다. 인천지방법원까지 걸어서 약 10분, 인천지방공소청까지 약 9분 거리입니다.
OVERVIEW
부동산 경매·공매 사건, 무엇부터 살펴야 할까요
부동산 경매는 채권자가 법원을 통해 부동산을 팔아 채권을 회수하는 절차이고, 공매는 체납 세금 등을 이유로 공공기관이 진행하는 매각입니다. 채무자와 세입자, 다른 채권자, 낙찰자의 이해관계가 한 부동산에 얽혀 있어 각자 확인할 사항이 다릅니다. 매각물건명세서와 현황조사서에 드러나지 않은 권리가 나중에 문제 되는 경우도 많습니다.
관련 법률 민사집행법 제136조(부동산의 인도명령 등) · 민법 제320조(유치권의 내용) · 국세징수법
KEY POINTS
주요 쟁점
인수 권리 분석
말소기준권리보다 앞선 권리와 대항력 있는 임차인은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 등기부 외에 전입 기록과 현황조사 내용을 함께 대조해야 놓치는 권리가 줄어듭니다.
유치권 성립 다툼
유치권은 공사대금 같은 채권이 그 부동산에 관해 생겼고 점유가 계속돼야 성립합니다. 경매개시 이후에 점유를 시작했거나 채권과 부동산의 관련성이 약하면 성립을 다툴 여지가 있습니다.
배당 이의와 순위
배당표에 잘못된 순위나 금액이 있다면 배당기일에 이의를 제기해야 합니다. 이의 후에는 정해진 기간 안에 배당이의 소송을 내야 효력이 유지됩니다.
매각불허가와 취소 사유
매각물건명세서에 중대한 잘못이 있거나 절차상 하자가 있으면 매각불허가를 구할 수 있습니다. 낙찰 후 예상치 못한 권리가 드러났다면 대금 납부 전에 대응 여부를 서둘러 판단해야 합니다.
STEP BY STEP
부동산 경매·공매 대응 절차
- 01등기부·매각물건명세서·현황조사서로 권리관계를 분석합니다.
- 02임차인 전입 기록과 유치권 신고 내용을 현장과 대조합니다.
- 03낙찰 이후 매각허가 결정 내용과 이의 여부를 검토합니다.
- 04배당표를 확인하고 문제가 있으면 기일에 이의를 제기합니다.
- 05대금 납부 후 인도명령이나 명도 절차로 점유를 넘겨받습니다.
QUESTIONS
자주 묻는 질문
낙찰받았는데 유치권자가 버티고 있습니다.
유치권이 실제로 성립하는지, 점유가 경매 개시 전부터 이어졌는지부터 확인합니다. 허위 유치권으로 보이면 유치권 부존재 확인 소송이나 인도명령으로 대응을 검토합니다.
공매와 경매는 무엇이 다른가요?
경매는 법원이 진행하고, 공매는 체납 세금 회수 등을 위해 공공기관이 진행합니다. 공매에는 인도명령 제도가 없어 낙찰자가 명도소송을 준비해야 할 수 있습니다.
경매를 막을 방법은 없나요?
채권자와의 변제 합의나 회생 절차 신청 등으로 경매를 정지하거나 취하시킬 여지가 있습니다. 매각기일이 가까울수록 선택지가 줄어들어 서두르는 것이 좋습니다.
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